Uno de los problemas urbanos más visibles en ciudades de todo el mundo es el aumento del costo del alquiler de la vivienda. En muchos casos, las rentas han crecido por encima de la inflación y de los salarios, lo que ha hecho cada vez más difícil para millones de personas —en especial para los jóvenes— acceder a una vivienda asequible.
Ante esta realidad, no pocos gobiernos de izquierda han optado por intervenir directamente en el mercado del alquiler mediante políticas de control de rentas. La lógica política detrás de estas medidas es sencilla: si el alquiler sube demasiado, el Estado debe limitar los incrementos para proteger a los inquilinos. En México, esta discusión ha cobrado fuerza recientemente después de que la Suprema Corte de Justicia de la Nación validara la posibilidad de limitar los aumentos del alquiler en la Ciudad de México para que no superen la inflación anual.
La intención de la medida es comprensible. Sin embargo, el problema es que este tipo de políticas suele atacar los síntomas del problema sin abordar su causa estructural.
El punto central es que la crisis de vivienda no se explica únicamente por el nivel de los precios, sino principalmente por la escasez de oferta. En muchas ciudades simplemente no se construyen suficientes viviendas para satisfacer la demanda creciente. Cuando la construcción de vivienda no logra seguir el mismo ritmo que el crecimiento de la población, entonces los precios inevitablemente suben.
El control de rentas intenta, equívocamente, resolver el problema regulando el precio, pero no aumentando la disponibilidad de vivienda. Desde el punto de vista económico, esto genera una distorsión entre oferta y demanda. Es decir, cuando el gobierno fija un precio máximo por debajo del precio de equilibrio del mercado, la demanda aumenta mientras que la oferta disminuye. Así de simple.
En el caso del mercado del alquiler, esto significa que más personas desean rentar viviendas a precios regulados, pero menos propietarios están dispuestos a ofrecerlas debido a la reducción de la rentabilidad. Con el tiempo, el resultado suele ser una mayor escasez de viviendas disponibles.
Las consecuencias no se limitan a una menor cantidad de vivienda en alquiler. Cuando los márgenes de rentabilidad se reducen por una regulación estricta, los propietarios tienen menos incentivos para invertir en el mantenimiento y mejora de sus inmuebles. El deterioro progresivo del parque habitacional puede afectar incluso a barrios completos, generando ciclos de desinversión urbana que terminan en la temida gentrificación.
Además, el control de rentas puede tener efectos importantes en el largo plazo sobre la construcción de nuevas viviendas. Los desarrolladores y los inversionistas tienden a dirigir su capital hacia sectores con mejores perspectivas de rentabilidad. Si el mercado del alquiler se vuelve menos atractivo debido a la regulación, es probable que parte de esa inversión se desplace hacia otros sectores de la economía. El resultado es una menor construcción de vivienda y un déficit habitacional aún mayor.
Es cierto que el control de rentas puede beneficiar a algunos inquilinos en el corto plazo. Aquellos que logran acceder a viviendas con alquiler regulado pueden pagar precios significativamente más bajos que los del mercado. Sin embargo, estos beneficios suelen concentrarse en un grupo relativamente reducido de personas, mientras que los nuevos inquilinos enfrentan un mercado cada vez más escaso.
La experiencia internacional muestra también otros efectos secundarios. Parte de la oferta de vivienda puede desplazarse hacia plataformas de alquiler de corta estancia, como Airbnb, o hacia mercados informales. Al mismo tiempo, la escasez de viviendas disponibles puede incentivar a los propietarios a ser más selectivos al elegir inquilinos, lo que puede aumentar prácticas de discriminación.
Diversos estudios realizados en Estados Unidos y Europa han documentado estos efectos. Si bien el control de rentas puede reducir los precios para ciertos inquilinos en el corto plazo, también tiende a disminuir la movilidad residencial y laboral, ya que quienes se benefician de alquileres regulados tienen incentivos para permanecer más tiempo en sus viviendas.
El costo agregado de estas políticas puede ser elevado: menor construcción de vivienda, reducción de la oferta en alquiler, deterioro del parque habitacional y aparición de mercados informales.
Si el problema de fondo es la escasez de vivienda, la solución debe enfocarse en aumentar la oferta. Esto implica permitir una mayor densidad urbana —incluyendo edificios más altos—, reducir restricciones de uso de suelo, agilizar los permisos de construcción y facilitar el desarrollo de proyectos de vivienda colectiva.
También pueden implementarse incentivos fiscales para la construcción de vivienda asequible, promover asociaciones público-privadas que amplíen el parque habitacional y establecer subsidios a la demanda, como programas de apoyo al pago del alquiler.
La lección es relativamente sencilla, aunque políticamente incómoda: sin más viviendas disponibles, el precio de la vivienda seguirá irremediablemente aumentando. Intentar resolver el problema controlando los precios puede resultar políticamente atractivo, pero difícilmente solucionará la crisis de vivienda.
Doctor en estudios urbanos por la Portland State University; maestro en desarrollo sustentable internacional por Brandeis University y maestro en Gestión Pública por el ITESO. Sus líneas de investigación son la movilidad sustentable, la vivienda y el desarrollo urbano con énfasis en diseño y apropiación del espacio público. Ha sido funcionario de los 3 órdenes de gobierno en México. Actualmente es académico de la ESARQ y Consultor en políticas urbanas.
